Après le point bas de 2025, l’immobilier d’entreprise amorce en 2026 un nouveau cycle de valeur.

L'enquête annuelle France Outlook 2026 publiée par Cushman & Wakefield dresse le bilan d'une année 2025 charnière, où l'immobilier d'entreprise a touché son point bas cyclique pour laisser place à une maturité nouvelle. Selon les conclusions de l’étude, si l'attentisme a dominé les débats face aux incertitudes politiques et budgétaires, l'année 2026 s'ouvre sur un changement de paradigme : la visibilité remplace l'urgence et la sélectivité devient le maître-mot des stratégies immobilières.

Le marché des bureaux clôture une année 2025 historiquement basse, avec une demande placée plafonnant à 1,64 million de m², soit un recul de près de 20 % par rapport à sa moyenne décennale. Ce ralentissement a propulsé l'offre immédiate à un niveau record de 6,2 millions de m² vacants, ce qui représente environ 11 % du parc total francilien. Toutefois, ce chiffre global masque une réalité à deux vitesses : alors que le Quartier Central des Affaires (QCA) affiche une vacance contenue autour de 5 %, certains secteurs de la périphérie de La Défense ou de la Première Couronne Nord subissent des taux de vacance critiques dépassant les 20 %, voire 30 %. Cette fracture géographique souligne une "prime à la centralité" où les entreprises sont prêtes à payer le prix fort pour des actifs d'exception.

En conséquence, les valeurs locatives connaissent une déconnexion inédite. Le loyer "Prime" à Paris QCA a atteint un sommet historique à 1 200 €/m²/an, porté par une rareté de l'offre de première main et une concurrence féroce pour les immeubles "vitrines". En 2026, la création de valeur ne passe plus par la détention de volume, mais par la transformation : avec 1,8 million de m² inoccupés depuis plus de quatre ans, le recyclage de ces bureaux obsolètes en logements devient l'unique issue pour assainir un stock devenu illiquide.

Dans ce contexte, les capitaux reviennent progressivement sur le bureau core, tandis que la transformation des immeubles obsolètes en logements ou en résidences gérées s’impose comme l’un des principaux leviers de création de valeur pour ceux-ci.